ブログ

空き家も対象!?リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージってそもそも何?

リバースモーゲージとは、主にシニア世代を対象とした融資制度です。持ち家を担保にして、銀行からお金を借り、亡くなった後に持ち家を銀行が売却することで借りたお金を返済出来る仕組みになっています。

リバースモーゲージのメリットは、生きている間に返済の義務がないということです。例えば自宅が2,000万円の価値があると銀行が判断し、2,000万円の融資を受けると、その2,000万円は生きている間は返済の義務がなく、生活費に充てることが出来ます。

「自由型」と呼ばれるものであれば、生活費だけでなく旅行費や娯楽費に充てることも可能です。

反面、デメリットもあります。まず、融資対象となる住宅に条件があることです。特に、マンションは対象外のケースが多く、基本的には戸建ての家が対象になります。

また融資になるため、当然金利(利息)が発生します。金利が上昇すると、返済額が借入額を上回る可能性があり、その分は返済しなければなりません。

さらに地価が下落してしまえば、不動産の評価額が引き下がり、土地の値段が下がります。そうすると、最初に貸した金額と、実際に売却した際に得られるであろう土地の価格との差額について、返済を求められるリスクもあります。

また長生きしすぎてしまうと、生存中に融資額を使い切ってしまうというリスクもあります。

空き家とリバースモーゲージ、どういう関係にあるの?

近年、空き家を活用したリバースモーゲージローンを展開する銀行が増えてきています。

従来リバースモーゲージは一般的にその家に住んでいる人を対象としてきましたが、空き家が増えてきたことから、空き家を対象にリバースモーゲージを組もう、というものです。「賃料返済型リバースモーゲージローン」と呼ばれることもあります。

具体的には、「移住・住みかえ支援機構」が銀行と空き家の持ち主の間に入り、「マイホーム借り上げ制度及び家賃定額保証制度」を活用することで、銀行から受けた融資に対して借り主が返済を行っていきます。

空き家を移住・住みかえ支援機構が借り上げ、別の人に貸すことでその分の家賃収入を返済に充てることが出来るのです。万が一借り手がつかなくても、賃料の保証が得られるため、無理なく返済を続けることが出来るのがメリットです。

従来型と空き家活用型リバースモーゲージ、どっちがいい?空き家活用型のリバースモーゲージは、従来型のリバースモーゲージと比較すると、「自宅を手放さずに老後資金を得ることが出来る」「若い世代でも活用出来る」ことが出来ます。

自宅は残したいが、今のところはもう少し小さな物件に住み替えをしたい。あるいは高齢者住宅に住むための一時金にまとまったお金が欲しい、という場合は空き家活用型のリバースモーゲージを活用してまとまった資金を手に入れ、住み替え費用に充当することが出来ます。

リバースモーゲージ自体が50歳以上のシニア層を対象としたものでしたが、空き家活用型リバースモーゲージであれば、若い世代でも住み替えに活用することも出来るというメリットもあります。

ただし、従来型リバースモーゲージも、空き家活用型リバースモーゲージも、法定相続人(配偶者や子ども)が同意・連帯保証人になることが前提とされていることが多く、後々トラブルにならないように、事前に話し合っておく必要があります。

ただし、空き家活用型リバースモーゲージにしておき、持ち家を「賃貸住宅」の状態にしておくことで、万が一自分が亡くなってしまった時に相続税の評価額が下がり、相続人が支払う相続税を節税出来るというメリットもあります。

また、自宅を残しておけるので、従来型リバースモーゲージに比べると子どもから同意を得やすいでしょう。

持ち家について今後どうしようか悩んでいる方は、空き家活用型リバースモーゲージも検討してみてはいかがでしょうか。

(画像は写真ACより)

このページの先頭へ